Wer eine Immobilie besitzt, muss regelmäßig verschiedene Kosten tragen. Neben Instandhaltung, Versicherungen und laufenden Betriebskosten gehören dazu häufig auch die Gebühren für eine professionelle Hausverwaltung.
Was viele Eigentümer interessiert: Kann man Hausverwaltungskosten steuerlich absetzen und dadurch Steuern sparen?
Die Antwort hängt insbesondere davon ab, ob eine Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird. Während Vermieter ihre Verwaltungskosten grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigen können, gelten für selbst nutzende Eigentümer andere steuerliche Regelungen.
Wir erklären, welche Kosten absetzbar sind, worauf Eigentümer achten sollten und wie sich mögliche Steuervorteile nutzen lassen.
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Grundsätzlich können Kosten für die Verwaltung einer vermieteten Immobilie steuerlich berücksichtigt werden, sofern sie mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen.
Sie zählen dann regelmäßig zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Anders sieht es bei einer selbst genutzten Immobilie aus. Hier können die eigentlichen Verwaltungsgebühren normalerweise nicht als Werbungskosten abgesetzt werden.
Entscheidend ist deshalb zunächst, wie die Immobilie genutzt wird.
Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung vermieten, können verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung steuerlich geltend machen.
Dazu gehören grundsätzlich auch die Kosten einer professionellen Mietverwaltung.
Typische Leistungen einer Hausverwaltung können sein:
Stehen diese Leistungen im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie, können die dafür entstandenen Kosten grundsätzlich als Werbungskosten angesetzt werden.
Nicht nur die regelmäßige Verwaltungsvergütung kann steuerlich relevant sein.
Je nach Vertrag und tatsächlicher Leistung können weitere Kosten entstehen, die mit der Verwaltung einer vermieteten Immobilie zusammenhängen.
Dazu zählen beispielsweise:
Laufende Verwaltungsgebühren
Die monatliche oder jährliche Vergütung einer professionellen Hausverwaltung kann bei vermieteten Immobilien grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Kosten für die Mietverwaltung
Ausgaben für die kaufmännische und organisatorische Betreuung bestehender Mietverhältnisse können ebenfalls abzugsfähig sein.
Zusätzliche Verwaltungsleistungen
Auch gesondert berechnete Leistungen können steuerlich relevant sein, wenn sie unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen.
Wichtig ist, dass die Ausgaben nachweisbar sind und steuerlich richtig zugeordnet werden.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen spielt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine zusätzliche Rolle.
Eigentümer zahlen regelmäßig Hausgeld an die WEG. Darin können verschiedene Kostenbestandteile enthalten sein.
Dazu gehören beispielsweise:
Für die steuerliche Behandlung ist entscheidend, welche Kosten tatsächlich angefallen sind und welchem Zweck sie dienen.
Die im Hausgeld enthaltenen Verwaltungskosten können bei vermieteten Eigentumswohnungen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Allerdings ist nicht jeder Bestandteil des Hausgeldes automatisch im selben Jahr steuerlich abziehbar.
Hausgeld und Hausverwaltungskosten werden häufig miteinander verwechselt.
Das Hausgeld umfasst verschiedene Zahlungen, die Wohnungseigentümer zur Finanzierung der gemeinschaftlichen Verwaltung und Bewirtschaftung leisten.
Die eigentlichen Hausverwaltungskosten sind dagegen nur ein Bestandteil dieser Ausgaben.
Für Vermieter ist diese Unterscheidung besonders wichtig, da die einzelnen Kostenpositionen steuerlich unterschiedlich behandelt werden können.
Deshalb empfiehlt es sich, die Jahresabrechnung der WEG sorgfältig aufzubewahren und die enthaltenen Positionen getrennt zu betrachten.
Ein besonders wichtiger Punkt betrifft die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die monatlichen Einzahlungen in diese Rücklage sind bei vermieteten Eigentumswohnungen nicht bereits deshalb als Werbungskosten abziehbar, weil sie an die WEG gezahlt wurden.
Steuerlich relevant wird grundsätzlich erst die tatsächliche Verwendung der Rücklagenmittel für entsprechend abzugsfähige Aufwendungen.
Dabei muss zusätzlich geprüft werden, ob es sich um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand oder um steuerlich anders zu behandelnde Herstellungskosten handelt.
Für Vermieter ist deshalb eine nachvollziehbare Dokumentation der Rücklagenverwendung wichtig.
Wer seine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, kann die gewöhnlichen Gebühren einer Hausverwaltung grundsätzlich nicht als Werbungskosten absetzen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass bei selbst genutzten Immobilien überhaupt keine steuerlichen Vergünstigungen möglich sind.
Unter bestimmten Voraussetzungen können beispielsweise haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen steuerlich berücksichtigt werden.
Die eigentliche Verwaltervergütung gehört jedoch grundsätzlich nicht zu diesen begünstigten Leistungen.
Bei selbst genutztem Wohneigentum können bestimmte Leistungen nach § 35a Einkommensteuergesetz steuerlich begünstigt sein.
Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise:
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen den Kosten der Verwaltung und den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen.
Nicht jede Position einer Hausgeldabrechnung ist automatisch steuerlich begünstigt.
Für die Steuererklärung sollten die entsprechenden Kosten deshalb nachvollziehbar ausgewiesen werden.
Bei vermieteten Immobilien hängt die tatsächliche Steuerersparnis unter anderem von der Höhe der abzugsfähigen Verwaltungskosten und dem individuellen Steuersatz ab.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Ein Eigentümer vermietet eine Wohnung und zahlt jährlich 600 Euro für steuerlich abzugsfähige Verwaltungsleistungen.
Liegt der persönliche Grenzsteuersatz bei 30 Prozent, ergibt sich rechnerisch eine mögliche Einkommensteuerersparnis von 180 Euro.
Die tatsächliche steuerliche Auswirkung kann je nach individueller Situation abweichen.
Bei begünstigten haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gelten dagegen eigene gesetzliche Höchstbeträge und Voraussetzungen.
Damit Hausverwaltungskosten in der Steuererklärung berücksichtigt werden können, sollten entsprechende Nachweise vorhanden sein.
Wichtige Dokumente können beispielsweise sein:
Eine gut organisierte Dokumentenverwaltung erleichtert die Vorbereitung der Steuererklärung erheblich.
Bei der steuerlichen Behandlung von Verwaltungskosten entstehen häufig Fehler, weil verschiedene Kostenarten miteinander vermischt werden.
Besonders wichtig ist es, folgende Punkte zu beachten:
Gerade bei umfangreicheren Immobilienbeständen oder besonderen Eigentumsverhältnissen kann eine individuelle steuerliche Beratung sinnvoll sein.
Neben der möglichen steuerlichen Berücksichtigung bietet eine professionelle Immobilienverwaltung auch organisatorische Vorteile.
Eine Hausverwaltung übernimmt wichtige Aufgaben rund um die laufende Betreuung einer Immobilie und kann Eigentümer bei zahlreichen Verwaltungsprozessen entlasten.
Dazu gehören beispielsweise die Koordination von Dienstleistern, die Organisation notwendiger Maßnahmen und die strukturierte Verwaltung von Unterlagen.
Gerade für Vermieter kann eine nachvollziehbare Dokumentation der Einnahmen und Ausgaben hilfreich sein, um die steuerlich relevanten Kosten später besser zuzuordnen.
Hausverwaltungskosten steuerlich abzusetzen ist insbesondere für Eigentümer vermieteter Immobilien interessant.
Die laufenden Kosten einer professionellen Mietverwaltung können grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.
Bei selbst genutzten Immobilien gelten dagegen andere Voraussetzungen. Hier können unter Umständen bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen steuerlich begünstigt sein, nicht jedoch die gewöhnlichen Verwaltungsgebühren.
Wer seine Unterlagen sorgfältig aufbewahrt und die verschiedenen Kostenarten korrekt unterscheidet, schafft eine gute Grundlage für die steuerliche Berücksichtigung.
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